قضية الإسكان ترفع تكاليف المجتمع
23/11/20157
د.عبد الوهاب أبو داهش
تابعني على
شئنا أم أبينا، فإن رسوم الأراضي أو أي رسوم أخرى هي تكاليف إضافية على المجتمع. والمجتمع هم الأفراد (تاجر أو مواطن أو مقيم) والحكومة، ولعل الرسوم التي أقرها مجلس الشورى بنسبة 2.5% كانت متعجلة وغير مدروسة عطفاً على الوقت المحدود الذي طلب من المجلس مناقشته.
وأصل المقترح بألا تتجاوز الرسوم 100 ريال للمتر المربع هي أكثر منطقية ومرونة مع أسعار وتقييم الأراضي. وهي في نهاية الأمر تعني أن الرسوم لن تتجاوز 2% في حال تجاوز سعر متر الأراض 5000 ريال للمتر.
وتنخفض هذه النسبة مع انخفاض سعر وتقييم الأرض، فالأرض التي سعر مترها 3000 ريال سيكون الرسم أقل حسب الخدمات المتوفرة ما يجعل الرسم يتناسب مع السوق ومع قدرة واستجابة الملاك لسداد الرسوم.
لذا فإن النسبة التي أقرها المجلس ستضيف تكاليف أكبر مما ورد في المقترح الأصلي.
وإذا أضيف عليها 2.5% زكاة و 2.5% سعي (بغض النظر عن من يدفع السعي)، فإن اجمالي التكاليف يصل الى 7.5%.
ويجب أن تدفع هذه التكاليف من المجتمع فالحكومة يجب أن تنشئ عدة إدارات لتطبيق وتحصيل الرسوم في مدن المملكة الخاضعة لها، وأن تعمل على وضع السياسات والإجراءات للتطبيق والتحصيل وما يتخلل ذلك من تدريب ومتابعة لمئات الموظفين.
كما أن هناك إدارات كثيرة تحتاج الى تحديث لمواكبة هذا التطور في عدة وزارات منها البلديات والعدل، فالمتطلبات الناشئة من فرض هذه الرسوم والاشكالات القانونية التي قد تبرز مستقبلاً ستكون كبيرة.
وسيقوم الملاك بالدفع بحججهم في حال شكوكهم في عدالة وشمولية الرسوم، وسيطالبون بمزيداً من الخدمات الحكومية حتى يمكنهم المضي قدماً في التطوير. وسيطول انتظار المواطن في مراقبة السوق بدون اتخاذ قرار البناء أو التملك. ناهيك عن أننا سنضيف الى وزارة الإسكان أعباء اضافية تبعدها كثيراً عن دورها الأصلي في البناء ثم البناء ثم البناء.
لقد أنشئت وزارة الإسكان منذ ثمان سنوات تقريباً (بداية بهيئة الإسكان) لبناء 500 ألف وحدة سكنية وبموازنة مدفوعة مقدماً تبلغ 250 مليار ريال.
لكننا أضفنا لها أعباء صرفتها عن هدفها الرئيسي بإعطائها إدارة الصندوق العقاري، ثم سلمناها ملف الأراضي من منح وغيرها، وحول الى إداراتها أكثر من 500 مليون متر مربع، ثم أدخلت نفسها في مواضيع متعددة مثل الإيجار وأنظمته، ورسوم الأراضي وإدارتها.
وأخذت تبذل جهودا أكبر في مواضيع جانبية غير الموضوع الرئيسي لوجودها وهو البناء والتشييد، فانشغلت بإعادة تشكيل وهيكلة صندوق التنمية العقارية بدون تقدم ملموس حتى الآن، وأشغلت نفسها في تطوير نظام الإيجار ولم نشهد تقدما ملحوظا أيضاً، وقدمت مقترح رسوم الأراضي الذي هو في الأساس من أعمال وزارة الشؤوون البلدية، وانغمست فيه كثيرا متناسية دورها الرئيسي.
وحتى الأراضي التي أصبحت في حوزتها شكلت لها قضية واشكاليات مع الوزارات والمؤسسات الحكومية الأخرى.
فهي تدخل مع أرامكو في تحديد الملكية في أراضي الرياض، وتدخل في اشكالية البعد عن مراكز المدينة والخدمات الحكومية في أراض أخرى في جدة والشرقية. وتبتعد وتقترب من المطوريين والسوق العقارية بطريقة غير ممنهجة حتى الآن.
وخلال هذه الثماني سنوات ازدادت الفجوة بين العرض والطلب من أكثر من 100 الف وحدة سكنية سنوياً الى نحو 250 الف وحدة سكنية الآن. وارتفع عدد متقدمي الطلب على الإسكان الى 1.5 مليون طلب، وستزداد لتتجاوز 2.5 مليون طلب في الخمس سنوات القادمة.
وسنظل نقترح مزيداً من التشريعات والأنظمة لتحسين السوق العقارية بدلاً من سماع عقود لبناء آلاف الوحدات السكنية التي من أجلها أنشئت وزارة الإسكان.
لذا فإن اشغال وزارة الإسكان وإدخالها في تنظيم السوق العقارية أمر يؤخر بناء الوحدات السكنية ويراكم المشكلة، فهي وزارة وليدة وليس لديها خبرات الشؤون البلدية والقروية ولا العدل والتجارة في تنظيم السوق.
والبديل هو انشاء هيئة الإسكان التي تم اقتراحها لعمل الدور التنسيقي والمتابع لكل مايخص السوق العقارية وأن لا ترتبط بأي من الوزارات حفاظاً على استقالالها ونفوذها، بل مرتبطة مباشرة بمجلس الشؤوون الاقتصادية والتنمية.
المواضيع المتشابهه 
قضية الإسكان ترفع تكاليف المجتمع... 
العرض الشجري
