 منذ /04-26-2013, 05:31 PM
|
#1 |
| رقم العضوية : 249 | | تاريخ التسجيل : 4 - 4 - 2008 | | المشاركات : 216,906 | | الحكمة المفضلة : Belgium | | SMS : | |  $ التحليل الفني $ اعرف كل شي عن الانهيار العقاري القادم ( 2016 م) !!!!؟
السلام عليكم ورحمه الله وبركاته
العقار ..... الشراء في موجة الهبوط الثانية !!!!؟
لا شك أن موجة ارتفاع أسعار الأراضي والعقار بشكل عام قد شارفت على نهايتها ....
طبعا يؤكد العقاريون ... أن العقار لن ينهار لأنه الابن البار .... كما يزعمون ....
ولكننا نعرف .... وهم يعرفون جيدا ..... أن هذا الابن البار لم يعد بار ...
وان نهايتهم باتت وشيكة ...... على يد هذا الابن البار ......
فهناك مليون وحده سكنية خالية بناء على عدد المساكن الخالية في تعداد 1431 هجريه ...
مشكلتنا ليست في انهيار أسعار الأراضي ..... فهذه فقط مسألة وقت ....
بل في تحديد وقت الشراء المناسب للمواطن البسيط .....
لذلك دعونا نعود للتحليل الفني .... فهو أصدق من يتكلم بهذا الزمان ....
من ناحية التحليل الفني .... أسعار الأراضي ارتفعت بسرعة خلال 8 سنوات ......
وتقريبا دبلت الأسعار في بعض المناطق 10 مرات عن أسعارها قبل 8 سنوات ...... وهذه نقطة سلبية ....
فهذه الزيادة ألسعريه الكبيرة سوف تجعل الهبوط ألسعري القادم قاسي ....
ولازلنا نتكلم من ناحية التحليل الفني ....
ثانيا .... نسبة زيادة الأسعار أصبحت قليلة جدا .... مقارنة بنسب الزيادة قبل سنتين مثلا ....
فأسعار الأراضي زادت بنسبة 150% - 200% ..... بين عامي 2006 – 2010 ....
لكن حاليا ترتفع بشكل اقل بكثير بين عامي 2010 – 2013 ....
وهي الزيادة التي يتغنى بها العقاريون ....ويجعلونها اكبر دليل على عدم حصول انهيار في اسعار الاراضي مستقبلا ....
مع انها ابرز واهم واوضح مؤشر على قرب نهاية الطفرة العقارية ...
وفرحتهم بتلك الارتفاعات البسيطة والهادئة تؤكد على أن طفرة أسعار الأراضي اقتربت كثيرا من قمتها الأخيرة ....
بل أن الكثير من أسعار الأراضي قد توقفت عن تسجيل قمم جديدة منذ أربعه أشهر .....
وأصبحت تتذبذب في نفس الأسعار ....
وهذا يشير أن أسعار الأراضي دخلت في مرحلة الرقرقة ..... وهي المرحلة الأخيرة من مراحل الموجات الصاعدة ....
فإذا استثنينا جعجعة العقاريين وصوتهم المزعج في المراهنة على تماسك أسعار الأراضي ....
وركزنا على التحليل الفني .... فأننا نتأكد أن أسعار الأراضي لن تدخل في موجة الانهيار المتوقعة بشكل فوري ....
فهناك تصحيح متوقع يسبق انهيار العقار .... يجعل الأراضي تنخفض فجاه بنسب بين 23% - 38% ......
ثم تعاود الارتفاع بسبب مؤثرات اقتصادية تظهر في حينها ....
ومن ناحية التحليل الفني فأكثر كمية التصريف تكون متركزة في موجة التصحيح المتوقعة ....
رغم أن الأسعار سوف تعاود الارتفاع مرة ثانية بعد نهاية التصحيح .... ولكن بكميات عرض وطلب اقل ....
ومرة أخرى سوف نركز على معطيات التحليل الفني ....
ونتجاهل تصريحات العقاريين وماكينتهم الإعلامية الضخمة والمزعجة... والكاذبة ...
فالارتفاع الكبير للأراضي يؤكد أن الضربة القادمة سوف تتوجه نحو مضاربي العقار بشكل عام .....
و كلمة الانهيار تعني فقدان ما نسبته 61 % - 76% ,,,, فقط خلال الاشهر الاولى من حدوث الانهيار ....
لجميع الزيادة التي حصلت لاسعار الاراضي بدأ من عام 2006 – (؟) 201 ....
والعام المحدد (؟) لمشاهده الانهيار المتوقع لأسعار الأراضي لن يحدث خلال فترة أشهر قليلة ... لعده أسباب ....
أولها .... أن حدوث التصحيح .... ومن ثم معاودة ارتفاع أسعار الأراضي اتصل الي قمة الانهيار الحقيقية ....
سوف تستغرق سنوات قليلة ....
وعند الرجوع لما حدث في الدول الأخرى بالنسبة للانهيارات الخاصة بالعقار ....
سوف نجدها تتفق على مده محدده .... وهي عشر سنوات ....
لذلك يبرز عام 2016م .... كأفضل وأهم وقت متوقع لحدوث الانهيار العقاري ....
كل موجات الانهيار في العالم متشابه لحد التطابق ....
فهي موجات تنخفض فيها الأسعار فجاه و بشده وبشكل متواصل ....
ولكنها ليست هي التي تحدد مناطق القاع النهائي .... فتحديد مناطق القاع تكون للموجة الثانية والأخيرة ....
وهي الموجة ( سي ) .... والتي تستغرق وقت طويلة حتى وصولها للقاع النهائي .....
الخلاصة :
1 ) قطاع العقار تضاعفت أسعار المتر للأراضي تقريبا 10 مرات ... خلال الفترة من 2006 – 2013 م .
2 ) أسعار الأراضي حاليا مقبله على تصحيح يقارب 38% ... من أسعارها الحالي .
3 ) حتى أسعار التصحيح المقبل هي أسعار عالية وغير مناسبة للشراء نهائيا .
4 ) هبوط أسعار الأراضي اثناء هذا التصحيح .... سوف يكون مرتكز على الأراضي السكنية وليس التجارية بشكل أساسي ...
حيث أن أسعار الأراضي التجارية سبق لها تصحيح بعد أزمة الرهن العقاري الأمريكية عام 2008م .
5 ) هبوط الأسعار المقبل سيكون بنسبة 38% .... وهو الفترة الأبرز لتصريف الأراضي في جميع مراحل الموجات الصاعدة .
6 ) الأسعار سوف تعاود الصعود خاصة للأراضي السكنية بعد انتهار التصحيح ... وقد تتجاوز أسعارها السابقة ... بنسب ارتفاع قليلة ...
مع ملاحظة أن حركة البيع و الشراء ستكون قليلة جدا قياسا بحركة البيع والشراء في الفترة التي سبقت التصحيح .
7 ) قمة الانهيار الحقيقية .... سوف تكون قريبة من أسعار القمة السابقة التي سبقت التصحيح ....
أو اعلي منها بنسبة لا تتجاوز 23% ..... وافضل وقت متوقع لحصول هذا الانهيار هو عام 2016 م ...
8 ) أسعار الأراضي التجارية سوف تنخفض بشده .... ولكنها سوف تحافظ على مكاسب أكبر من الاراضي السكنية ....
قياسا بأسعارها قبل بداية الطفرة العقارية عام 2006 .
9 ) المواطن لا يجب عليه الشراء أثناء فترة التصحيح ولا في بداية الانهيار ... وعليه الصبر مده سنة ونصف للمستعجل ....
حيث أن انهيار أسعار العقار ربما تستغرق سنة ونصف حتى تصل إلي نسبة انخفاض 76% .... من أسعارها الحالية ....
اما اسعارها العادلة فلن تصلها الا بعد مضي سنوات على بدأ الانهيار العقاري ....
10 ) الأراضي لن تعود إلي أسعار عام 2006 ابدا .... لأنها سوف تتوقف عند أسعارها العادلة ....
وهي ( أسعار عام 2006 + 50 % ) نظرا لوجوب احتساب معدل الزيادة السكانية في السعودية 3% سنويا ...
و نسبة التضخم المسجلة طيلة الفترة بين عام 2006 – 2013 م .... والبالغة 35% ...
فإذا استثنينا منها مقدار زيادة التضخم بسبب ارتفاع أسعار العقار فأننا نصل إلي معدل 20% ....
أي أن الأرض التي كانت معروضة للبيع بسعر 50 إلف ... عام 2006 م ... و تعرض حاليا بسعر 500 إلف ريال ...
سوف تعرض بسعر 150 خلال موجة الانهيار الأولى .... والتي قد تستغرق سنة ونصف من بدأ الانهيار ....
ولكنها بعد تجاوز العديد من الموجات الارتدادية ..... اي بعد ذلك بعدة سنوات ....
سوف تعود في نهاية المطاف لسعرها العادل وهو 75 إلف ......
وسوف تحافظ على هذه الاسعار المتدنية طيلة فترة الكساد الكبير الذي سوف يشهده القطاع العقاري ...
فكل طفرة يعقبها انهيار وكل انهيار يعقبه فترة كساد تستمر سنوات عديدة جدا ....
والتاريخ اكبر شاهد على صدق التحليل الفني ......
الذي لا يكذب أبدا .....
والله اعلم ....
والسلام عليكم ورحمه الله وبركاته ....
تستطيع المشاركة هنا والرد على الموضوع ومشاركة رأيك عبر حسابك في الفيس بوك
$ hgjpgdg hgtkd huvt ;g ad uk hghkidhv hgurhvd hgrh]l ( 2016 l)
|
|
|  |
المواضيع المتشابهه 
العرض الشجري
